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Modernisierung von Gebäuden: Finanzverwaltung grenzt Erhaltungsaufwand schärfer von Anschaffungs- und Herstellungskosten ab

Bei der Modernisierung von Mietobjekten sind Vermieter naturgemäß sehr daran interessiert, die anfallenden Kosten sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abzuziehen. Dies gelingt ihnen jedoch nur, wenn die Kosten steuerlich als Erhaltungsaufwendungen anerkannt werden. Gehört der Aufwand hingegen zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie oder (wegen einer überschrittenen 15-%-Grenze innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung) zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten, ist er nur über die Gebäudeabschreibung abziehbar - bei Wohngebäuden häufig nur mit 2 % oder 3 % pro Jahr (bei linearer Abschreibung).

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat seine Aussagen zu dieser wichtigen Thematik nun in einem neuen Schreiben umfassend überarbeitet. Mit der Neufassung geht zwar keine materiell-rechtliche Neuausrichtung einher, das BMF sorgt mit einer neuen Systematisierung und Präzisierung seiner Aussagen jedoch für eine schärfere Abgrenzung der Kostenarten und somit in der Praxis für eine höhere Rechtssicherheit. Detailtiefer gibt sich das BMF nun insbesondere bei seinen Aussagen zur Standardhebung von Gebäuden und zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Neuen Eingang finden neben der zwischenzeitlich ergangenen BFH-Rechtsprechung die Entwicklungen bei modernen Baustandards (Stichwort: Smarthome) sowie zahlreiche Praxisbeispiele.

Hinweis: Das neue BMF-Schreiben bietet in der Praxis einen wichtigen Werkzeugkoffer, um anfallende Kosten steuerlich einzuordnen. Wer die Regeln kennt, kann viele steuerliche Fallstricke umgehen, so dass vor anstehenden Baumaßnahmen unbedingt steuerfachkundiger Rat eingeholt werden sollte. Beispielsweise kann es aufgrund der Regelung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten steuerlich günstig sein, größere Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen erst nach Ablauf der Dreijahresfrist (nach Anschaffung einer Immobilie) durchzuführen und direkt nach dem Kauf nur die notwendigsten Sanierungen vorzunehmen.

Durch den sofortigen Kostenabzug als Erhaltungsaufwand wird häufig eine hohe Steuerersparnis erreicht, die wiederum neue Investitionsspielräume schafft. Das neue BMF-Schreiben gilt in allen offenen Fällen, so dass es sich unmittelbar auf zahlreiche offene Veranlagungs-, Rechtsbehelfs- und Prüfungsfälle der Finanzverwaltung auswirken dürfte.

(aus: Ausgabe 05/2026)