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Immobiliengeschäft: Rückgängigmachung eines Erwerbs

Wenn Sie ein Grundstück erwerben, fällt hierfür Grunderwerbsteuer an. Es kann jedoch Gründe geben, weshalb ein Grundstück nach einiger Zeit wieder "zurückgegeben", also vom ursprünglichen Veräußerer wieder zurückerworben wird. Das Gesetz sieht in Fällen, in denen Kauf und Rückkauf innerhalb von zwei Jahren erfolgen, die Möglichkeit vor, einen Antrag auf Erstattung der gezahlten Grunderwerbsteuer zu stellen. Das Finanzgericht Baden-Württemberg (FG) musste in einem entsprechenden Sachverhalt entscheiden, ob auch der Rückerwerb selbst steuerfrei ist.

Die Klägerin ist eine gemeinnützige Stiftung und war Alleingesellschafterin einer Firma. Mit notariellem Vertrag vom 14.02.2020 veräußerte sie einen Anteil von 16 % an eine andere Firma und vereinbarte zugleich eine Rückerwerbsoption mit Wirkung zum 31.12.2025 zum identischen Kaufpreis. Diese Option wurde unmittelbar ausgeübt. Die Anzeige der Anteilsübertragung erfolgte jedoch zu spät. Für den Rückerwerb setzte das Finanzamt Grunderwerbsteuer fest.

Mit einem weiteren notariellen Vertrag aus dem Jahr 2021 vereinbarten die Klägerin und der Erwerber eine Änderung des Vertrags vom 14.02.2020. Danach sollte die Rückabtretung erst bei Zahlung eines weiteren Kaufpreises wirksam werden; der Gesamtkaufpreis sei sofort fällig. Die Klägerin beantragte die Aufhebung des Grunderwerbsteuerbescheids mit der Begründung, die Veräußerung sei rückgängig gemacht worden. Nach Ansicht des Finanzamts lagen die Voraussetzungen jedoch nicht vor.

Das FG entschied zugunsten der Klägerin. Durch den Rückerwerb der Anteile wird zwar grundsätzlich ein grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang ausgelöst - allerdings wird durch den Rückerwerb innerhalb von zwei Jahren auch der frühere Zustand wieder hergestellt. Damit waren die Voraussetzungen für die Aufhebung des Grunderwerbsteuerbescheids erfüllt. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist eine Rückgängigmachung auch dann möglich, wenn der ursprüngliche Erwerb steuerpflichtig und der Rückerwerb steuerfrei ist.

Nach Ansicht des Gerichts kann der umgekehrte Fall nicht anders beurteilt werden. Unerheblich ist, dass der ursprüngliche Erwerbsvorgang nicht ordnungsgemäß angezeigt wurde. Denn nur wenn dieser Erwerb steuerbar gewesen wäre, stünde dies einer Rückgängigmachung entgegen. Dies war hier jedoch nicht der Fall.

(aus: Ausgabe 05/2026)